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什么是住房容积率?容积率多少合适?

从人们开始追求居住舒适度起,住宅的功能便不再仅限于对空间的需求,更多的是追求住房的舒适感。买房,我们除了要关心地段、品质、配套等因素,容积率也不可忽视,那么什么是住房容积率呢?容积率多少合适呢?


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容积率通俗解释


通俗说就是小区里户数、人数和小区面积的关系,当然户越少、人越少,面积越大越舒服了。容积率越低,居民的舒适度越高,反之则舒适度越低。


容积率越高,说明地块中的建筑面积越大,也就是说开发商可以出租或者出售的房子就越多。但对于消费者而言,容积率大,就意味着人口密度过大,资源紧缺。不仅会造成供水供电和交通的压力,同时还增加了消防、治安、卫生等方面的隐患。因此,政府在转让土地时,就已经限定好了该地块的容积率,开发商只能在这个限度之内设计建设。



容积率多少算合适?


住宅容积率一般在土地拍卖时就已确定,只有什么产品适合什么容积率的问题,下面提供各类建筑分别对应的容积率数值供大家参考。


1、容积率低于0.3,这是非常高档的独栋别墅项目。


2、容积率0.3~0.5,一般独栋别墅项目,环境还可以,但感觉有点密了。如果穿插部分双拼别墅、联排别墅,就可以解决这个问题了。


3、容积率0.5~0.8,一般的双拼、联排别墅,如果组合3~4层,局部5层的楼中楼,这个项目的品位就相当高了。


4、容积率0.8~1.2,全部是多层的话,那么环境可以堪称一流。如果其中夹杂低层甚至联排别墅,那么环境相比而言只能算是一般了。


5、容积率1.2~1.5,正常的多层项目,环境一般。如果是多层与小高层的组合,环境会是一大卖点。


6、容积率1.5~2.0,正常的多层+小高层项目。


7、容积率2.0~2.5,正常的小高层项目。


8、容积率2.5~3.0,小高层+二类高层项目(18层以内)。此时如果做全小高层,环境会很差。


9、容积率3.0~6.0,高层项目(楼高100米以内)。


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一、容积率定义


容积率,是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例,而对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度。那么容积率标准是多少呢?


容积率(Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction):又称建筑面积毛密度。项目用地范围内地上总建筑面积(但必须是正负0标高以上的建筑面积)与项目总用地面积的比值。


容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。容积率的值是无量纲的比值,通常以地块面积为1,地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数,即为容积率的值。


容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内,但应注明不计算面积的附属建筑物除外。值得注意的是,容积率越低,居民的舒适度越高,反之则舒适度越低。


一般情况下指某一基地范围内,地面以上各类建筑的建筑面积总和与基地面积的比值。可以根据规划和管理需要对地下建筑面积计算地下容积率。其实,一直以来都是地方政府自行规定的,关于地下室是否算容积率,地下商业建筑(商业用房)算不算容积率都做了很好的探索。不算容积率是考虑到节约用地,鼓励开发地下空间,计入容积率是规范房地产市场,防止不良房地产开发商有漏洞可钻。容积率将直接关系到建筑用地的大小。



二、容积率多少合适


容积率多少合适应该根据不同城市的位置、组成等特征而有所不同。一般来说,容积率的高低与政府的城市布局有关。打算建立CBD的话,容积率4.0都正常。打算建一流品质的低密度住宅,容积率0.6也可以的。


对于住户来说,容积率越低,同一片土地上的建筑物就越少,舒适度也越高。一般来说,一个良好的居住小区,高层住宅容积率应不超过5,多层住宅应不超过3。


休闲度假式酒店多以主楼、配楼带大量3层左右的从楼,容积率0.5-0.8左右,目前酒店多以大厦为主,土地空间大化利用,容积率在3.0以上。



三、容积率多少合适之建筑类型


1、容积率6.0以上,摩天大楼项目。


2、容积率3.0~6.0,高层项目(楼高100米以内)。


3、容积率2.5~3.0,小高层+二类高层项目(18层以内)。此时如果做全小高层,环境会很差。


4、容积率1.2~1.5,正常的多层项目,环境一般。如果是多层与小高层的组合,环境会是一大卖点。


5、容积率0.5~0.8,一般的双拼、联排别墅,如果组合3~4层,局部5层的楼中楼,这个项目的品位就相当高了。


6、容积率0.8~1.2,全部是多层的话,那么环境绝对可以堪称一流。如果其中夹杂低层甚至联排别墅,那么环境相比而言只能算是一般了。


7、容积率0.3~0.5,一般独栋别墅项目,环境还可以,但感觉有点密了。如果穿插部分双拼别墅、联排别墅,就可以解决这个问题了。


8、容积率低于0.3,这是高档的独栋别墅项目。



四、容积率标准


容积率一般是由政府规定的


1、19层以上住宅为2.4~4.5;


2、18层住宅为1.8~2.5;


3、11层小高层住宅为1.5~2.0;


4、6层以下多层住宅为0.8~1.2;


5、联排别墅为0.4~0.7;


6、独立别墅为0.2~0.5;


7、非普通住宅,住宅小区容积率小于1.0。


高容积率的住宅项目意味着小区内房子建得多,而高密度的住宅必定会带来高密度的居住人口,终导致小区中业主的生活舒适度下降。另外,高密度的居住人口还会对小区内的健身场所、儿童活动区域、娱乐以及楼宇内的电梯、消防通道形成比较大的压力。频繁的使用会加剧这些设施的老化,所以在购买高密度小区时应该对此提出更高的要求。以上是关于容积率标准所整理的内容,希望对您有帮助。


来源:房产知识库


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买房除了要关心地段、品质、配套等因素,容积率、绿地率这些硬性指标也不容忽视。


大部分人都有一个模糊的概念,认为容积率低的住宅,居住舒适性较高。但却很少有人知道,到底低容积率为什么能够提升居住舒适性呢?


什么是容积率?


容积率是指一个小区的地上总建筑面积与净用地面积的比率。即总建筑面积/总占地面积,又称建筑面积毛密度。对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度,影响到小区内人均占有的资源。


容积率越低,居民的舒适度越高。


假如某小区占地5000㎡,按照每户的建筑面积是100㎡来算,当容积率为4.5时,这个小区将建225户;当容积率为4时,这个小区只建200户。也就是说相同地块,容积率越低,意味着楼栋数量更少、楼层更低,居住舒适度也就更高。


容积率高低对比示意图



一般来说:一旦容积率突破3以上,住宅的标准层就没有可能做出板楼的模式,会趋向于出现点式住宅,如果容积率再高,就会出现香港电影里经常看到的筒子楼,很压抑也很恐怖。


平铺直叙不够直观,下面我们上图看看对比



这是香港某小区的密集楼群,容积率算个60,不过分吧。



这是其他城市某小区的建筑群,容积率为2.5。较上图香港楼群来说,可谓天地之分了。


容积率低有什么好处?


每平方土地上的建筑越少,代表着入住的人就越少,车辆也少,居住就更安静,和你分享小区绿化、电梯、车位等公共设施的人就越少,避免了早高峰抢电梯的拥挤、也让居住更私密、互不干扰,促进邻里和谐。



也就是说:容积率越低的房子住着越舒服,将来也就越值钱。


容积率越低,居住密度降低,出入人少,小区自然也就更安全。在同等安防人员配置下,低容积率小区安全性自然相对更高一点。容积率虽然只是一个冰冷的数字,但数字背后却是衡量居住品质的重要指标。


来源:住在九江


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容积率大对居住有什么影响?


1、人口密度大


如果小区的容积率大的话,就说明小区内的建筑比较多,建筑多的情况下,意味着居住的人口也比较多,在同一个小区之类所居住的人口越多,那么小区内活动的人口也比较多,人均公共面积就越小,小区内的健身场所、儿童活动区域、娱乐中心、电梯以及消防通道等区域的人口压力会比较大。


2、人均绿化面积少


容积率比较高的小区建筑物也会比较多,所以相应的绿地面积就会减少,人均所占有的绿地面积就更小,在这样的小区居住会严重影响住户的生活品质以及舒适度,甚至还会造成楼间距过小、停车位不足以及小区内道路狭窄的情况,所以在选择小区的时候,一定要注意容积率。


3、安防难度大


如果小区内所居住的住户比较多的话,那么就会对安防造成很大的压力,管理起来会很吃力,小区外的其他人员也比较容易混入到小区之内,影响小区进出管理等等,而且如果小区安防能力差还会造成很多安全问题。


容积率多大才适合居住?


如果是高层住宅小区的话,它的容积率应该不超过3,绿地率不低于30%,对于别墅等追求高居住品质的小区来说,容积率是比较低的,一般不超过0.8,如果是六层以下的多层住宅的容积率在1.5至2.0中间,但是由于受到土地成本的限制,并不是所有的小区都能达到这个标准。


关于容积率大对居住有什么影响,以及容积率多大才适合居住的相关内容,小编就为大家介绍到这里,小心看完上文大家都知道,容积率和居住有很大的关系,但是在选择房屋的时候很多购房者对容积率进行选择,选择容积率的时候,除了需要注意到以上几点之外,为了保证居住质量,一定要选择容积率比较合理的小区。


来源:凤凰网房产长沙站


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